宅宅的逆襲

最近跟朋友在聊台南在地建商時

他們有提到宗大建設

然後當下還有銷售中心的是在台南新市的宗大敘山

於是就從市區去新市看看所謂被稱作風評好的在地建商會怎麼蓋房子

但是我去的時候已經沒有兩房了

只剩下34~45坪的

其實關於預售屋的賞屋筆記，基本上分析的邏輯是大同小異

可以同時參考之前已經有寫過兩篇

1. 北區的西門大院

2.東區的世界巨星

 

 

<<<<機能>>>>

從巨觀來看

宗大敘山在新市

對外交通有國道，還有三年後的北外環

而新市位於南科的東南方

可是新市本身是個小市鎮

機能不如善化

更不用講市區了

如果純粹是為了上班方便，可以選擇市區

可是如果是為了長期生活品質和未來後代就學，那是市區會比較好

所以宗大敘山適合確定要犧牲機能換上班通勤的人

這一點要想清楚

至於未來的增值性

就見仁見智了

因為南科的工業用地其實現在已經使用率高達95%

如果未來還有進駐新公司

勢必南科管理局要徵收附近農田

也不是不可能，而是這種過程往往要很長一段時間

一旦時間拉長，不確定性就會增加

 

<<<<建商名譽>>>>

使用Google去搜尋宗大建設

有一些網友會推薦其為好的建商

並且用宗大建設+漏水去搜尋沒有甚麼明確的資料

然後該建設公司從透天起家

在台南已經近30年

這幾年有開始做一些大樓的預售屋

 

<<<<董事長經營能力-轉投資公司-吉源KY>>>>

宗大建設的董事長是林漢清，他名下有轉投資的馬口鐵公司叫做吉源-ky

我不喜歡股票代碼有KY的

有KY的就像潤滑液KY一樣，會有很強潤滑作用

扯遠了

KY就是註冊在開曼群島的公司

那邊是避稅天堂，而且證監會要調查比較困難

我比較喜歡註冊地在台灣的上市公司

這樣它們的財報我比較會相信

 

快速看一下該公司的EPS

2022年表現不是很好

就算看近期1到3月的營收

還比去年7~9月低

這讓增加了其穩定性的疑慮

同時間，可以一起比較大陸工程母公司-欣陸的分析

拿這個其他轉投資的績效來看

純粹是要看出董事長的經營能力，那這方面的經營能力我是認為有待確認

 

 

<<<<營造商名譽>>>>

合新營造是長期和宗大建設配合的營造廠

關於建商和營造商的評論方法

可以參考下面這篇文章

大陸工程分析

 

這次就快速從台灣公司網找了過去的訴訟資料

目前看到一共有11比訴訟

和一些惡名昭彰的營造廠來比，從數量來看是還好

但是想要購買宗大敘山的人，強烈建議看完全部的訴訟

才能判斷是否是一個負責的公司

 

<<<<宗大敘山-資本資料以及特點>>>>

底下截圖來自於591

簡單總結就是有2~3房

預計2028年完工

樓高13層

全部120戶，這一點我覺得是不錯的

因為像市區某一些建案，超過三百戶

很難想像未來管委會怎麼管理

只要人多就會嘴雜

另外就是全部是平面停車，並且都有預留充電中樁

能不買機械車位就盡量不要

一來是機械車位要排隊進出，二來是維修，三來是保值問題

再來是他用的廚具其實都是不差的品牌

最後是代銷口述，管理費現在抓是一坪80元

 

<<<<宗大敘山特色-軟水機>>>>

全戶使用水都會經過軟水機

這一點我還蠻喜歡的

如此就不會有白垢，打掃起來比較輕鬆

當然我相信每一戶還是會另外加裝飲用水過濾器

 

<<<<宗大敘山特色-隔音墊>>>>

從2021年以後發的建照

都要求層與層之間要加裝隔音

那宗大敘山友照規矩

同時也強化隔音，到達可以降低24分貝(法規是17分貝)

 

<<<<宗大敘山特色-連續壁和抗震>>>>

簡單說其標榜的抗震能力差不多是六級

算是少數願意將抗震能力寫出來的

因為這些資料都要留下來

未來如果發生六級以下地震

可是房子出現問題就可以控告建商廣告不實

最後是連續壁70cm算是蠻厚的

 

<<<<宗大敘山特色-樓高>>>>

常見的樓高是3.2m

而且很多事樓心道樓心的高度

也就是實際樓高是3.2-0.2m=3m而已

那宗大敘山我覺得算是很有誠意

實際樓高有3.4m

而且十樓以上的樓高3.6m

樓高如果比平常的多出 0.4m(40cm)的話

那在裝潢上就可以做的像上圖一樣

將部分不常用的收納(像是行李箱)放在天花板上

 

然後標配電動曬衣架

但是電動的東西其實妥善率沒有很好

至於是加分還是扣分就見仁見智了

 

<<<<宗大敘山特色-水龍頭>>>>

我蠻喜歡水龍頭是可以拉伸的

因為這樣沖水比較無死角

但我又聽說這種有拉伸得比較容易壞

如果是我的話，可能會去找一些副牌的備品吧

 

<<<<宗大敘山特色-防水層高度>>>>

一般常見廁所的防水層在180~200cm左右

宗大敘山的防水層高達224cm

可是實際的作用我是覺得不大

因為水不會濺到那麼高

但確實是該建案想表達出的一種誠意或是特色吧

 

<<<<室內格局-樑>>>>

參考上圖黑色

將黑色連在一起就是橫樑

這一點蠻好的

所有的樑都是外推

讓室內的觀感空間會更大

 

<<<<室內格局-廁所對外窗>>>>

不管兩房或是三房

所有廁所都有對外窗

這一點也是我覺得蠻佩服的

 

<<<<預售屋契約-違約罰則>>>>

現在的預售屋合約到要送審到內政部

所以亂象比較少

不過還是有幾點要注意

關於最近建商寧在交屋前加價的事件

契約有規定建商如果要違約的話就是處以總價的15%

那宗大敘山也是使用這個15%

我要強調的是只要購買預售屋就是會有風險

不管建商的風評多好

消費者要去了解就是有可能發生違約的事情

那這個15%要去和施工這幾年頭期款和工程的機會成本比較了

 

<<<<預售屋契約-履約保證>>>>

合約裡面最重要的地方就是履約保證，沒有之一

原因是要確保建商會不會蓋好

那履約保證就是當建商發生事情無法蓋完該怎麼辦

宗大敘山採用的是同業擔保

就是由其他的建商接下去蓋

這種同業擔保在景氣好的時候沒問題，像是2020~2021年

但是現在是高通膨時期

也就是短時間利率不會回到像前兩年的低點

於是就會變成房地產的不景氣

一旦宗大敘山蓋不下去

那其他同業也很有可能蓋不下去

所以這一點，我會視為有風險

 

<<<<結論>>>>

還是老話一句

預售屋本身就存在很多看不見的風險

他就像是期貨一樣，有著時間的變數

有能力的建議能買成屋就買成屋

我自己會看預售屋也是因為我沒有能力阿QQ

那這次從市區跑到新市郊區

主要就是要看看風評不差的宗大建設案件-宗大敘山

底下是宗大敘山的總結

1.機能                   ---> Poor

2.建商名聲            ---> Ｇood

3.董事長經營能力  ---> need to confirm

4.營造商                ---> need to confirm

5.六級抗震             ---> Ｇood

6.樓板隔音             ---> Ｇood

7.室內格局             ---> Ｇood

8.履約保證             ---> Risk

買房子沒有辦法買到100分的

只能列出，並針對風險去評估

整體來看，我是覺得宗大敘山算是不錯的建案

很多細節可以看得出他的誠意

加上Google上還真的沒甚麼他的負評

但是宗大敘山的機能這一塊我是不太行

所以未來我會關注宗大的新建案