該預售屋已經於2021年底完銷
其實都有一直在關注這個案子，因為其代銷嗆我不懂大陸工程
但因為忙於工作，一直到現在才有機會完整地寫我的看房筆記
<<<<銷售中心>>>
去年台南房價暴漲，我就到處看房子
想說買不起，至少可以累積看房經驗
有天晚上去好事多買熱狗時，經過西門路被他們的銷售中心給吸引到，如上圖
整個很有質感且氣派
而且門口還有保時捷的展示中心 (可惜我就沒進去該銷售中心了)
那在吃完熱狗時特別繞過去賞屋
於是就有底下的賞屋筆記
<<<<周圍機能模型>>>>
打開門之後，映入眼簾的就是長寬各有三公尺的模型圖，如上
標示著西門大院附近的機能
買房最重要的要件就是地點
那地點就包含機能
沒有機能一點都不保值
那模型是真的蠻壯觀的，還有明明那時候是夏天，冷氣開到爆冷的
<<<<鄰近北外環道路>>>>
首先重點看到的是，西門大院離北外環道路二期相當近，大概五分鐘就可以上交流道
如此大約20分鐘就可以到南科
對於在南科工作的人應該是很有吸引力
<<<<走路就能到的南山廣場百貨>>>>
再來是離西門大院大概500公尺有個小型百貨，預計2023年營運
那是老台南人都知道的東帝士百貨，被南山買下來後
現在要蓋成辦公大樓兼商場，據說是有電影院
我是覺得這個應該是加分，有商辦代表附近對於住房需求會增加，強化保值性
<<<<雙語國小-文元國小>>>>
離西門大院開車五分鐘就可到的雙語國小-文元國小
也是這次西門大院的主打機能之一
另外代銷也有給我看捷運圖，但是我覺得那個太遙遠了
可能十年後都還沒蓋好，現在談都太早
其他的像是鄰近好事多，健身房，賣場之類的生活圈都是相當方便
畢竟本來台南北區就是蠻熱鬧的舊市區
<<<<3D模型圖>>>>
然後我就去看模型，看看外觀是如何
如上圖，預計蓋成兩棟，每棟24層樓，地下室四樓
外觀會以白灰為主調
然後靠近頂樓上面有著四個大字"西門大院"
已命名來說，算是那陣子看過的預售屋中比較好聽的
<<<<廣告看板上看到的大陸工程>>>>
回到座位，屁股碰到椅子後
代銷一直跟我說營造商是大陸工程，有多棒多棒的樣子
一副我沒聽過大陸工程很鄉下的樣子
所以我決定要研究一下大陸工程，確實是不差的營造商，研究在此
但我問建商的背景後，才知道勝聯開發是2021才成立的新建商
西門大院是其第一個建案
基本上，消費者盡量要避開一案建商，因為完全不知道他蓋的好不好
這下大概懂了為什麼它們要去找一個知名的營造商
代銷一直強調，房子的真正品質是要看營造商
這句話我同意一半
確實建商會將主體結構興建的工作交給營造商
但是別忘了真正統籌的是建商，而很多細節營造商是不管的
比如主體結構的設計和規劃，基本配備的安裝
最重要的是，會不會蓋到一半建商倒了然後跑路
<<<<內政部預售屋定型化契約>>>>
為了有更好的保障，我強烈建議內政部的預售屋買賣契約書範本要讀熟，可以點擊上圖
然後將建商的合約書拿來比對
我想我是少數進去還沒看平面圖，就先要求看契約書的看官吧
那預售屋契約書的重點整理如下幾點，分別顯示在下列
<<<<契約重點一，交屋保留款5%>>>>
交屋的保留款，內政部規定一定要5%
這個的用意是，當建商要求買家驗屋時，如果買家有發現瑕疵
可以要求建商修改，並且等修改完後，再給建商的總價5%
因為很多預售屋糾紛就是，建商在契約書中將保留款百分比下降
我看過有建商將保留款寫五萬
然後買家驗屋有問題，建商愛理不理的，因為保留款很低，建商不痛
那以勝聯開發的契約書中，保留款5%有符合內政部要求
<<<<契約重點二，主體結構保固15年>>>>
另一個契約重要的內容就是保固，主體結構15年，這是最低要求
然後防水的話，就依每個建商不同了
我有看過建商寫三年的，然後看網友抱怨有一年的
這邊有白紙黑字寫五年，那這方面勝聯開發也是通過
<<<<契約重點三，違約之罰則>>>>
現在看看對岸很多爛尾樓
還有一些小建商蓋好後說要加價賣，不然寧可違約
再不然就是偷偷換建材
所以要看清楚合約裡面有沒有寫好罰則
找補的規定也要看清楚，坪數誤差>3%買家可要求解除合約
內政部規定違約最少要陪房價的百分之十五
勝聯開發，有參照內政部的要求寫百分之十五
<<<<契約重點四，履約擔保>>>>
來到重點了，如果建商倒閉或是跑路了怎麼辦
所以履約擔保要看清楚是甚麼類型
根據內政部規定，一共有五種履約擔保
第一種: 不動產信託
講白話文就是當建商跑路，要蓋的土地以及當初興建的資金會經由某一個金融機構拍賣掉歸還給買家
第二種: 價金返還
這是裡面保障最好的，就是建商跑路了，會由某一家金融機構保證之前繳的錢能還回
第三種: 價金信託
這就是買家繳給建商的錢會專款專戶的放在金融機構，建商不得用於其他地方，
那建商跑了，那個專款專戶的錢就會分配回給買家，但是建商有用掉的話就真的用掉了
第四種: 同業擔保
這也是我看到大部分預售屋的履約方式
一般建商都會有其他相關的建商，比如子公司，或是一位爸爸開的建商幫自己小孩的建商擔保
第五種: 公會辦理連帶保證
這一種跟第四種很相近，就是建商公會裡面的其他建商會出來繼續蓋
簡單說第四種和第五種就是建商倒了，會找相關的建商繼續蓋
但是這種相關建商，一旦倒閉，不會是只有一家，都是相關建商一起倒
所以，就安全性來說 : 價金返回>不動產信託>價金信託>同業擔保>公會辦理連帶保證
勝聯開發使用不動產信託這項，其實還讓我意外的
<<<<契約重點五，配備廠牌>>>>
我看過不少預售屋合約中
最令我討厭的一句話就是在配備欄中寫很多不錯的廠牌
然後最後補一句如果後來因為其他因素可以換成同等級
誰知道同等級怎麼定義
所以最好的就是將廠牌都寫出來
看上圖，雖然勝聯開發沒有將所有配備廠牌都寫出
我最在意的浴室配備都有寫清楚
<<<<室內格局-橫梁>>>>
我完完全全可以感受到代銷不太想理我了
因為光是看契約書就花三十分鐘了吧
終於到了看格局圖了，
一定直接拿出全部戶數的平面圖
其中A棟已經賣完了，只能看B棟，如上
然後將黑色的方框用紅色線連在一起
這樣紅色的現就代表梁
很明顯的B2和B8室內空間被樑吃到
那B1和B9又在電梯旁，會有吵雜的疑慮
於是最好選擇B3,B5,B6 和B7是吃樑最少的
其中B3和B7又是角間，廁所都有對外窗
<<<<室內格局-B3>>>>
那就特別來看一下B3戶
關於一些風水，可以參考這裡
要我說缺點的話，就是擠
書桌的面積很小，對於長期房間辦公的人會感到不舒服吧
但我也完全知道羊毛出在羊身上
<<<<室內格局-B5>>>>
那看一下兩房的B5
冷氣放在比較遠的地方，還有床頭會壓樑，以及廁所沒有對外窗
這種格局就蠻適合新婚家庭
或是現在只想生一個小孩的家庭
擠是在所難免的，現在新的公寓都走這種模式
畢竟房價太高，只能往小坪數走
所以整體看格局的話，就是一句話"在考量預算下的可以"
<<<<樣品屋>>>>
那樣品屋怎麼好像都沒怎麼說明
那是因為我不太相信樣品屋
雖然可以給人看大概的感覺，但是裡面也藏了很多細節
像是隔間牆的厚度，床鋪大小，沙發大小
這些在特殊調整之下都可以有視覺放大的效果
<<<<公設-蔦松閱讀室>>>>
西門大院有和蔦松書局合作，會在閱覽室放置他們的書籍
持續每季更新，維持三年
我猜到時候管委會在三年到期後就會停止和蔦松的合作
而且公設基本上夠用就好，不需要特別的像是游泳池
越豪華的公設代表管理費越高
那西門大院預估月管理費是70元/坪
<<<<停車格>>>>
一個很簡單的準則，停車位一定要選平面的
機械車位要等，而且還容易出問題要維修
對於未來要出售的保值性會打折
西門大院這次全部都是平面停車
有分大小停車格，尺寸也是符合內政部要求
<<<<實價登入-價格>>>>
最後就是房價了
可以點擊上圖到內政部的實價登入
價格區間就是35~43萬/坪
是不便宜的建案
比同樣是北區的預售屋還高10~15%
<<<<結論>>>>
說了那麼多，一定要來統整一下究竟如何
1. 機能 ---> Good
2. 一案建商-勝聯開發 ---> Fear
3.營造商-大陸工程 ---> Good
4.預售屋契約-照規矩 ---> Good
5. 平面格局 ---> ok，有點擠
6. 公設-不複雜 ---> ok
7. 平面停車 ---> Good
8. 價位35~43萬/坪 ---> Expensive
我的看法是，對於預售屋來說，西門大院在契約書上沒有占消費者的便宜
和其他預售屋相比，這算是難得的
但也很有可能是因為這是建商的第一個案子，所以特別小心
除了代銷的態度外，整體西門大院給我的感覺還不差
最後還是說明以上只是個人看房筆記
分享我的評估方法1~8點，讓有興趣的人去分析其他案子
不動產是很深的學問，片面的訊息，不構成任何買賣建議
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