宅宅的逆襲

如果有一檔股票可以每個月領股息，然後股息每年還會成長

除了股息，資本利得還會增加

說得我都心動了

這檔就是Realty Income Corp. , 美股代碼很簡單就是一個字 O

通篇只有一個缺點，就是台灣人在美國領股利會被扣30%的稅

不過看看底下分析在思考值不值得當一個被動收入吧

公司概況

如果打Realty Income去瀏覽公司網頁

首頁就會看到很囂張的表現

1. 從1994年來每年的複合成長率是15.1%，這個表現是好於S&P500

2. 每年的股息成長約4.4%，意思是如果今年股息是100元，明年股息是104.4元

3. 已經連續627個月，每個月都發派股息

4. 超過11,400 長期不動產合約出租

這家公司是在做啥?

Realty Income Corp. 是一家房地產信託公司(REITS)

專門搞不動產出租，專攻的領域是在零售業(Retail)

看其客戶可以知道都是租給相當知名的企業，像是7-11，沃爾瑪，一元店，FEDEX，CVS藥店

而且都是那種長期合約，往往動輒就是5~10年的

不動產地區絕大部分在美國，少部分在歐洲

營利模式就是買下精華地段的不動產，然後出租獲利

根據美國規定，REITS如果將獲利百分之九十返還給股東的話，稅負會下降

這也是為什麼很多股息股是REITS

所以很適合當作一種被動收入，特別是每個月都會給股息的，某方面也讓散戶比較有心安的感覺，容易長期持有

股價表現

最重要的當然是股價

首先看的是2008年的房地產次貸危機

在2009後有快速反彈甚至超過原本股價

再來看2020的疫情影響下，股價從~75跳水到40元

那是因為封城下，會影響零售業業績

但是Realty Income簽的是長期合約，基本面上不應該影響

所以算是恐慌性造成的賣壓

隨後他也漲回高點

只是最近有拉回

我會認為是美國租金統計最近房租有下降趨勢

營收

看股價無法得知公司體質好不好

還是得看看基本面，首先左圖營收顯示長期增加

唯有最近營收有放緩

我的看法是2021~2022因為通膨原因，租金大漲

導致現在成長租金放緩

但我還是認為對長期Realty Income影響不大

同時可見的Realty Income是有能力將通膨成本轉嫁給客戶

在比較自由現金流，確實趨勢和營收是同向地成長

負債比

有時候觀察財務安全時

可以比較負債比

觀看左圖可以發現Realty Income的負債比是趨勢向下

特別是到最近達到新低

算是一個好現象

以ROE的角度來看

他的趨勢是向下

乍看之下相當不利

可是考慮到他是購買房地產來出租

意思是這幾年房地產飆漲

那麼Realty Income就得用更高的價格購買

於是ROE下降

每股淨值

只看ROE的話還是不太放心

那就看看每股淨值吧

長期趨勢是向上

在2021~2022年初有成長

我會認為是通膨形成的房價上漲

但是2022年後

因為FED升息抗通膨，導致房價下跌

九月FOMC會議點陣圖提到可能2024年會降息

所以到時候房價應該就會有支撐

流通股數

這個流通股數陸續在成長

目前先判定是正常

之後放到股息去說明

股數之所成長是增資用來買不動產

這不動產會帶來收租效益和房地產增值

也代表Realty Income不是只有吃老本的公司

有陸續購買資產成長

看官們可能會問為什麼他們不用賺來的錢去購買

這是因為美國法規，REITS賺來的錢百分之九十發還給股東的話，公司稅負就會低

錢都當股利發回來了，所以只好增資買房

股息

前面提到流通股數不斷增加

擔心會稀釋股利

可是看左圖

可以發現沒有這問題

股利完完全全的呈正成長

以現在的股價，殖利率大約每年4.2%

然後每年還會以4.4%成長

其中即使遇到三次大股災，股息還是有成長

分別是2000年科技泡沫，2008次貸危機，2020疫情，特別是對房市最不利的2008

員工人數

員工人數其實也是一個不錯的指標

因為美國公司文化就是一旦遇到公司業績不景氣

第一件事做的就是裁員

但是看Realty Income這十年來

總員工都是成長的

相較台灣科技業動輒都上萬

其實還蠻意外的人少

出租率

有了一堆不動產

當然是希望都出租出去才能有租金

上圖顯示長期來看都有98%的出租率

在2000年科技泡沫有低於98%到97.7%

在2008年次貸危機也有低於98%到96%

在2020年疫情，也是有道97.9%

這樣看來情時出租率都算是穩定

與大盤相比

雖然Realty Income跟S&P 500相比，長年下來的總體報酬率較高

不過也是有遜於大盤的時候，可是與大盤的連動性不高

但我會將其視為一種資產風險分散

Summary and 股息貼現率估值

從基本來看，Realty Income沒有甚麼缺點

唯一的缺點就是股息要被收30%的稅

但考慮到股息每年會成長，而且美股可以股息再投入

搭配每月配息，加快利滾利

並且可以與大盤當個分散風險

以上都是說Realty Income是不是好公司

但價值投資兩個概念: 買好股票，買好價格

所以得看看它的價格是如何

首先這邊使用的方法是股息貼現率

原因這檔股票就是用來領股息為主

公式 :

今年股息/(預期報酬%-股息成長%)

預期報酬率每個人不一樣，但我是希望8%

所以是(0.248*12)/(0.08-0.044)=82.7

這樣算出來大約82.7元

一直光是股息的話，可以有82.7元

難道意思是股價82,7元就能買嗎?

當然不是

別忘了 台灣人領美國股息是要扣30%的稅

所以會是82.7*0.70=57.9元

由於過去國際資金寬鬆，導致房價和租金過分上漲很多，不合常理

近期會面臨修正，這幅度我自己預估會有10%以上

但是我覺得O的穩定性還蠻強的

所以我會從55元開始買

於是有使用選擇權掛Sell Put@55元

近期股價跌破60元，應該是有機會接到

買到後放個十年預期要當作之後的被動收入

以上分析乃個人想法，不構成投資建議

做任何投資前都要自己動手分析