前面的文章提到在看西門大院預售屋時
聽代銷把大陸工程說得很厲害一樣
一副不知道大陸工程的人就很遜一樣
所以本篇就來談談如何判斷一間營造商的好壞，當然建商也適用
並以大陸工程為例
評比內容分為底下:
1. 是否認真維護官網
2. 負責人/董事的風評
3. 網路上的得獎紀錄
4.財報查詢
5.商工登記公示資料
6.建築工程履歷
7. 營造等級
8.逞罰紀錄
9.公平交易委員會
10.司法判決書
11.網友評價
<<<<官網背景查詢>>>>
以大陸工程為例，上Google打上大陸工程
可以從Wiki中得知大陸工程是隨著政府來台的，建了一些知名地標，像是圓山飯店，東海大學校舍
或是到大陸工程的官網中可以看到過去的知名建案
做這個動作，就是要避免去踩雷，要盡量避免沒有甚麼實績的營造廠
特別是有的營造廠管網，內容空空的，看了就擔心
那大陸工程的官網其實很詳細，有把過去的實績都列出來
可以感受得出認真維護網頁
<<<<負責人/董事風評>>>>
每一家營造廠都一定會有負責人或是董事
我堅信上樑不正下樑歪
所以我習慣上，營建廠家的官網看完，我會Google負責人/董事的風評
那大陸建設的董事是殷琪，
他的背景中是甚麼政黨並不在意，可是我會注意早年的生活
因為有不少研究說明早年的個性會影響後來的個性
從維基百科可以知道他是很有強烈個人意識的
然後並沒有甚麼緋聞和官司
<<<<獲獎實績>>>>
獲獎實績這個很見仁見智
我是覺得可以當作參考
畢竟能夠獲獎，代表是有人去審核過
那一般公司獲獎，都會貼在官網上
所以大陸工程的得獎紀錄可以到這裡查到
<<<<財報檢視>>>>
嚴格來說，他們都是欣陸控股的子公司，如果要看詳細的資料可以看財報
大陸建設是不動產開發，就是所謂的建商，負責所有不動產活動，從企劃開發到銷售，還有找合作
因為專門做豪宅等級的建案，所以毛利率很高，是欣陸主要的獲利來源
大陸工程的話就是純粹是營造工程，很單純的營造商，負責蓋房子
營收是欣陸子公司中最高的，但是因為毛利率不高，所以獲利反而不如大陸建設
如上圖財報顯示，大陸建設營收76億，損益18億，毛利率達23%
可是大陸工程營收是83億，但損益是2.5億，這樣算起來毛利率是3%而已
不過對於營造廠來說，普遍都是毛利率不高的
畢竟一間營造廠要提高毛利的方法最快的方式就是壓榨員工和偷工減料
我認為反而是毛利越高，對消費者不利
所以一間營造商如果毛利率比同業還要高，那就得去查財報
另外在財報中也不能入不敷出，賠錢賣的話會讓公司無法長期經營，增加爛尾樓風險
<<<<商工登記公示資料>>>>
連結可以從這裡，或是點上圖
目的是要找到大陸工程的統一編號，33020007
還有要檢視公司的成立日期
原因很簡單的就是蓋房子是很需要經驗的累積
一個營造商，想要蓋出好房子，至少要個五年以上的經驗
<<<<建築工程履歷>>>>
接下來要到建築工程履歷查登記證號
可以點擊這裡或是上圖
然後根據上圖點選承造人
之後輸入統一編號，而大陸工程統一編號是33020007，在上一步有教如何找到
輸入統一編號就可以找到登記證號，大陸工程的登記證號是B00135
記下這個登記證號主要是用來等一下查他是幾級的營造商
除了登記證號外，在建築履歷工程可以找到過去的案子
像是上圖，就有勝聯開發的西門大院
我自己的標準是，過去五年承接過的案子>5是合格
如果承接過的案子>10是良好，那大於15就是很好
很明顯大陸工程的案子大於15，可以說是相當有經驗
<<<<營造商級別查詢>>>>
到這裡就是要來查營造商的等級
連結可以點這裡或是上圖
從上個步驟可以知道大陸工程的登記證號是B00135
輸入之後，就可以知道大陸工程是甲級營造廠
內政部有將營造廠分為甲，乙，丙級
丙等必須在五年內有二年評鑑列為第一級，才可以升為乙等
而乙等必須在五年內有三年評鑑列為第一級，才可以升為甲等
不能說甲級營造廠就是不會有問題
而是說等級是不能跳級的，想要升到甲等代表有十年的實績
蓋房子的細節非常多，很吃經驗的累積
還有一個很重要的概念是，很多營造廠本身沒有養工班
也就是一個營造案子都是由民間大大小小的外包商承包
交由營造商發包
而營造廠其實最主要的功能是監工和確認品質
有人說大陸工程在現場的人比一般的營造商多
但是如果是真的，只能說大陸工程的品質有較高的機率是好的
<<<<全國建築管理資訊-獎罰紀錄>>>>
連結點上圖或是這裡
要跟著之前的步驟，輸入找到的登記證號
大陸工程的登記證號B00135，輸入後
可以得知在民國95年有被罰過
但我上網去查內容，是找不到細節
<<<<全國建築管理資訊-專任工程人員>>>>
再來進入到重點，往下滾動可以看到現任的專任工程人員
我自己是認為，一間營造廠如果專任工程人員都沒有四年以上的老鳥是很可怕的
因為蓋房子太太太吃經驗了
雖然我無法知道上圖那些工程人員之前是不是有經驗
但從到職日可以確定的是一定有四年經驗
特別是還有一位20年的超級老鳥
回去看西門大院的工程告示牌，上面顯示專任工程人員是陳信榮
再比對在全國建築資料找到到職日，可以確定的是有四年經驗以上
<<<< 公平交易委員會 >>>>
同樣的到這裡或是上圖可以到公平交易委員會網頁
找到業務資訊
然後點選"本會行政決定"
點開"詳細查詢"
之後是"案由"
因為本篇是選大陸工程為例
所以我是打入大陸工程找
到我寫這篇是沒有被列出違反公平交易的紀錄
沒有是基本的，如果有就得要很小心地看內容
再來這東西就是要去比較
如果打一些電視常見的建商，會出現一些有過去趣的資訊
<<<< 司法院判決書 >>>>
這一部分是最花時間的，首先要到這裡或是上圖都可以到去查司法判決書
跟著上圖步驟即可找到大陸工程的判決書
非常多項
都是小打小鬧，被偷電線阿，晚付工程款，無關蓋房子的糾紛
同樣的，輸入一些電視常聽到有糾紛的建商
會看到很多像是漏水，詐欺之類的判決書
我會特別注重詐欺罪
因為再好的營造廠都會蓋出有瑕疵的房子，重點是後面的修補
還有誠信問題，如果有詐欺的過去背景，我會視為很嚴重的警告
所以這裡是很重要可以查出建商/營造廠的糾紛的地方
建議要花多一點時間在這邊查
<<<<網友評論>>>>
最好的方法當然是去現場和底下的工班打聽
但我相信沒有多少人願意這樣做
最方便的就是網友的評價，但這也是最難分辨的
底下我列了幾個關於大陸工程的網路文章
文章一:正面評價
文章二:正面評價
文章三:正面評價
文章四:大同莊園糾紛
文章五:工安問題
文章六:糞管問題
<<<<結論>>>>
從上面的步驟一步一步下來，可以得到大陸工程的統整如下
1. 是否認真維護官網 --> 有
2. 負責人/董事的風評 --> 中性
2. 得獎紀錄 --->獲獎超過10
3.財報毛利率查詢 ---> 利潤為正，並且財報沒有特別注釋
4.商工登記公示資料 ---> 找統一編號，成立日期久遠，是老營造商
5.建築工程履歷 --->找登記證號和五年內實際執行建案>15案
6. 營造等級 --->利用登記證號找出營造等級，大陸工程是甲級營造商，有十年實際的實績
7.建築管理資訊-逞罰紀錄 --->民國95年有一件，但找不到原因
8.建築管理資訊-專任經歷 ---> 有老鳥，經歷普遍>4年
9.公平交易委員會 --->沒有案底
10.司法判決書 --->無關品質，沒有誠信問題
11.網友評價 --->褒貶不一
挑營建廠就像買股票一樣，只能從過往的經歷表現去判斷未來
剩下的就是機率了
再好的營建商還是會蓋出漏水的案子，重點是否盡到修補義務
還有就是去看保固書，防水保固幾年
願意防水三年以上的，都是對自己品質有自信
沒有比較沒有傷害，有比較就會有傷害，同樣的分析可以用別的營造廠去分析
所以上面的1~11項，我目前的看到的，大陸工程整體算是表現好的
可以知道為什麼西門大院的代銷一直說大陸工程的好
以上分析是個人興趣使然的分析，不構成購買房子的依據
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延伸題材
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